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      (一)、国有土地的资源配置

      国家通过划拨、出让、出租、作价入股或出资、授权经营等方式将国有土地配置给不同的主体使用,并取得的土地使用权。

      划拨方式。只有符合划拨用地目录的项目才能使用划拨用地。很多人在做项目时候总是考虑招拍挂的方式,但是有些项目不需要招拍挂,如教育用地、医疗用地等项目可以使用划拨地。在做大型综合项目的时候里面有的项目可以使用划拨地。这就需要大家去查阅划拨用地目录。

      实际中,有人咨询:土地证是85年的,上面没有写明出让还是划拨,那么这块地是出让还是划拨?

      其实国家的土地有偿使用制度是从 90年5月19日国务院出台《国有土地使用权出让和转让暂行条例》开始的,在这之前的土地全部是划拨用地,没有出让、出租、作价入股等方式。如果土地证上没有写明出让和年限,那么这块地百分之百是划拨地,特别是90年之前的证,不会是出让地。

      有人认为划拨地不需要支付分文地价,这种理解不对。划拨有的不需要支付地价,但有的必须支付成本价。我们说的无偿划拨只是针对政府收益的说的。无偿是相对的。

      出让方式。这是大家比较熟悉的,就不再讲解。

      出租。这里说的出租不是人们常说的概念,说我将我使用的土地出租给了一个学校,这种情况是二级市场的租赁。我现在讲的出租是指政府把土地出租给使用人,是土地的一级市场。就是国家应该出让土地70年的使用权,因使用人资金不足,不出让了,由使用人将70年的出让金分年交清。现实操作中,全国出租的方式很少见,石家庄没有执行这个制度。这和将住宅用地租赁给他人是不同的概念。土地的租赁是土地使用权人获得土地的土地使用权后把土地给他人使用的行为。

      可以看出,土地使用权的出租是国家与土地使用者之间,土地租赁是土地使用者相互之间。

      作价入股或授权经营。这种方式只有省级以上的投资公司在改制的时候使用。因为大型的企业如石油、石化公司项下的土地资源太大,支付出让金进行改制不可行,采用作价入股或授权经营的方式。这也不同于注册公司的时候,股东将土地使用权作价入股作为股资设立新公司。

      (二)、土地分类

      根据土地法的规定,土地用途分为三类:农用地、建设用地和未利用地,在土地利用总体规划中体现。因此在开发商做项目之前第一关就是要看两个规划,土地利用总体规划、城市总体规划。在城郊接合处或村里做项目,看土地利用总体规划项目地块是否为建设用地;市里面就要看城市总体规划,现在的土地用途是什么,规划的土地用途是什么。如果总体规划中不是建设用地,就要修改规划编制。

      二环以里土地的大部分为建设用地,也有一些农用地,在建设用地范围内做项目就不需要再看土地利用总体规划,需要看城市总体规划。在二环之外的,村里的项目就要看土地利用总体规划,看是什么用途,是否为建设用地。

      如果想将农用变为建设用地必须经过农用地转用审批。

对于未利用地,原先未利用地转为建设用地省里面就可以批,所以占用了大量的未利用地。去年开始出台了大量土地新政,未利用地转为建设用地必须纳入用地的指标,需要指标控制。

      (三)、征收、征用、收回(行政决定性收回、行政处罚性收回、协议性收回)

      物权法保护物权人的利益,但当社会公共利益有要求时,单位和个人的物权利益必须让行给公共利益,也就是说,基于公共利益的需要,国家依法对现行的物权采取强行的“国有化”,这就是征收、征用、收回的特点。当然国家基于公共利益的需要强行“国有化”时,也会让物权人依法获得相应的补偿。

      强行“国有化”的意思,可以理解为在当事人的利益得到法律上充分保障的时候,依然还拒不拆迁的,国家会动用公权利强制拆迁。也就是说,私人权利的保护达到法律上的极限时,不能影响公共利益的实施。只要是有影响,国家就会动用强制手段干涉。这就是常常说的强制拆迁。征收、征用、土地收回属于政府强制行为。

      征收:物权法第四十二条规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

      征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿。

      有人说,征收集体土地适用拆迁补偿吗?当然不适用,一来征收集体土地适用的是土地管理法,二来征收集体土地的补偿程序和标准也是依据土地法。而拆迁补偿只适用于城市国有土地上房屋的征收补偿。

      也人说,物权法所讲的征收单位和个人的房屋包括集体土地上的房屋吗?当然也不包括,因为集体土地上的房屋是在集体土地被征收时一并补偿的。

      征收还有个最大的特点就是改变的是所有权的状态。

      征用:物权法第44条规定:因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

      征收改变的是所有权,收回改变的是土地的使用权,征用是抢险、救灾等紧急状态下将动产和不动产征用,临时改变的也是物的使用权。

      收回:对国有土地使用权的收回:在我们的业务中,国有土地有三种性质的收回。

      首先大家一定要明白,将国有土地使用权消灭叫收回,不叫征收,征收在国有土地上时,只针对地上房屋而言。

      行政处罚性收回(行政处罚行为):是无偿的,收回对象:二年未开发闲置的土地;擅自改变用途的。

      行政决定性收回(行政决定行为),基于规划调整等原因。对于该种收回应按拆迁或相应标准进行补偿。我们从事的一级开发前,就需要先行收回国有土地使用权再行拆迁补偿。

      协议性收回(民事行为),储备机构与土地使用者按谈判价对国有土地使用权进行收购。一般只适用于单一产权单位。

      (四)、全地价与政府收益

      1、全地价(出让金总额)=土地取得成本+政府收益

全地价就是土地招拍挂的中标价。土地取得成本包括:土地征收补偿费、拆迁补偿安置费、土地收购储备补偿费(专指工业地的补偿)。这些都叫储备成本。包括利息、费用等。

      2、政府收益=政府有关规定资金+政府纯收益(净收益)

从出让收入中必须提取政府有关规定资金包括:农业开发基金、被征地农民社会保障费用、失地农民保险风险基金、城镇廉租住房保障金、出让业务费以及交省财政的出让金等。

      明白了全地价的概念和政府收益对城中村改造返还资金和工业企业搬迁资金支持的计算会有帮助。

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张静超

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